Статьи

Рынок ЗПИФ недвижимости: итоги 2024 года и тренды

2025-07-18 18:52
Рост рынка ЗПИФ коммерческой недвижимости на +48% за 2024 год

Стоимость чистый активов (СЧА) ЗПИФов недвижимости, предлагаемый в рынок для частных инвесторов (квалифицированных и неквалифицированных) за 12 месяцев 2024 года, выросла на 48% (на 153,7 млрд рублей) и достигла 477,2 млрд рублей. При этом активы в ЗПИФах для неквалифицированных инвесторов выросли до 198,6 млрд рублей (что составило 42% рынка), а для квалифицированных инвесторов до 278,6 млрд рублей (58% рынка).

На российском рынке представлено 41 ЗПИФа недвижимости, доступных к инвестированию для неквалифицированных инвесторов и более 29 ЗПИФов недвижимости доступных для квалифицированных инвесторов.

В среднем 1 неквалифицированный пайщик проинвестировал 1,0 млн. рублей, при этом средняя инвестиция в ЗПИФы недвижимости квалифицированного пайщика значительно выше (почти в 8 раз) и составила 8,4 млн рублей.

Среди участников рынка лидерами по активам коммерческой недвижимости под управлением являются управляющие компании – «Современные фонды недвижимости» и Parus Asset Management. У управляющей компании «Современные фонды недвижимости» совокупная СЧА рыночных ЗПИФов под управлением выросла до 284,8 млрд рублей (+41% за 2024), что составило 59,7% от суммарной СЧА всех рыночных ЗПИФов недвижимости.

Второй крупный игрок на рынке – это Parus Asset Management с активами коммерческой недвижимости под управлением в размере 86,8 млрд руб. (+26% за 2024) или 18,2% от активов всех рыночных фондов.

Логистическая недвижимость – лидер среди активов в ЗПИФ недвижимости

Среди секторов коммерческой недвижимости, активы которых включены в рыночные ЗПИФы недвижимости, наиболее популярным является складской (логистический) сектор коммерческой недвижимости.

59%всех активов рыночных ЗПИФов (или 282,1 млрд рублей) вложены в складскую (логистическую) недвижимость. В торговую и офисную недвижимость проинвестировано 12,5% и 9% привлечённого капитала частных инвесторов в рыночные ЗПИФы недвижимости, что составило 60 млрд и 43 млрд рублей.

В структуре активов рыночных ЗПИФов недвижимости 15% (или 73 млрд рублей) вложены в депозиты или в ОФЗ.

Тренды развития ЗПИФ недвижимости

Российский рынок ЗПИФов активно развивался в 2022–2024 годах

  1. Во-первых, появляются диверсифицированные ЗПИФы недвижимости – это фонды, в которых включены активы из разных секторов коммерческой недвижимости (складской, торговый, офисный).
  2. Во-вторых, расширяется линейка активов ЗПИФов недвижимости – на ряду с ЗПИФами с активами классических секторов недвижимости (складской, торговый, офисный), появляются ЗПИФы с активами новых сегментов недвижимости, такие как ЦОД (центр обработки данных), жилая недвижимость и земельные участки.

Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков

Количество пайщиков, которые проинвестировали в ЗПИФы недвижимости по итогам 2024 года, составило 227 тыс. пайщиков.

Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости», в ЗПИФы недвижимости которой проинвестировали 125,5 тыс. пайщиков, рост за 2024 год составил 32,2 тыс. пайщиков.

В ЗПИФы недвижимости Parus Asset Management по итогам 2024 года проинвестировали 1,1 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФов до 10,3 тыс.

*Суммарное количество пайщиков рассчитано, как сумма уникальных пайщиков по каждому ЗПИФу УК

Рост выплат с арендных платеже

Рост объёма выплат инвесторам ЗПИФов недвижимости в 4 квартале 2024 года продолжился. За 2024 год Управляющие ЗПИФами недвижимости выплатили своим инвесторам-пайщикам 32,4 млрд рублей дохода с арендных платежей.

Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости?

Основные факторы роста объёмов выплат:

  1. Во-первых. Инвестиции в высококачественную коммерческую недвижимость через ЗПИФ – являются низкорисковым и низковолатильным даже в кризисы вложением, которое не только сберегает капитал инвесторов от гиперинфляции, но и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции;
  2. Во-вторых. Для недвижимости нет плохих времен, а есть только хорошие и очень хорошие. Профессиональные Управляющие недвижимостью прошли уже четвёртый экономический кризис и показывают высокие и устойчивые финансовые результаты, зарабатывая для своих инвесторов-пайщиков даже в кризисные времена (глобальный ипотечный в 2008, санкционный 2014, пандемийный 2020, глобальный геополитический 2022);
  3. В-третьих. Инвестиции в ПИФы в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.

Важно отметить, что профессиональные управляющие ЗПИФами коммерческой недвижимостью достигают более высокие результаты по доходности для своих инвесторов – 12–27% в складской недвижимости и 7–20% в торговой и офисной.

Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости

На протяжении 2020–2024 гг. наблюдается рост ликвидности у рыночных ЗПИФов недвижимости. За 2024 год оборот торгов ЗПИФами недвижимости на МосБирже составил 21,7 млрд рублей.

Лидером по объёму торгов на МосБирже является Parus Asset Management, объём торгов ЗПИФами которой за 2024 года достиг 9,3 млрд рублей.

Второе место по объёму торгов ЗПИФами на МосБирже занимает фонд «Рентал Про» – 6,7 млрд рублей за 2024 год.

Что способствует росту объёмов торгов на бирже?

Для инвесторов из России сегодня как никогда актуальны вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФы недвижимости, что и отражается в росте спроса на данный инвестиционный инструмент среди частных инвесторов.

Россияне всё ещё держат основной свой капитал на банковских депозитах (81% капитала ФЛ в РФ на депозитах при 28% в мире), придерживаясь стратегии сбережения, но при этом теряя часть капитала при высокой инфляции. Однако, в исторической перспективе сбалансированный инвестиционный портфель с наличием в нём защитных активов таких, как ликвидная недвижимость, эффективно защищает от экономических шоков – защищает от гиперинфляции и даёт возможность своим инвесторам-пайщикам получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.

При этом потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости значителен – в среднем на глобальном рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%, а физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФы всего 0,7% своего капитала.

Доходность ЗПИФ недвижимости

В исторической перспективе статистика показывает, что инфляции не оказывает негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости.

  1. В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 2024 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) – в диапазоне 10–25% годовых;
  2. Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФы складской недвижимости (9–16% годовых), далее торговая (7–13%) и офисная (6–8% годовых). При этом профессиональные управляющие недвижимостью показывают результаты значительно выше рынка – до 15–30% в складской недвижимости и до 10–20% в торговой и офисной;
  3. Промежуточный доход инвестора к стоимости пая при формировании Фонда (Cash-on-Cash, CoC) – в диапазоне 6–15% годовых.

Комиссии управляющих компаний за управление ЗПИФ

Средняя комиссия за управление ЗПИФами составляет 1–2% от СЧА фонда за год. При этом наименьшие комиссии за управление у Parus Asset Management (в размере 0,4–0,5% от СЧА), высокие комиссии у «Тинькофф Инвестиции» (2,8–2,9% от СЧА).

Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5–10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода).